UĞUR ASLANHAN — MKK GABİM'TEN ALIM REHBERİ
Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), konut, arsa ve iş yeri alımlarında dikkat edilmesi gerekenleri içeren üç ayrı rehber hazırladı. Rehberlerde fiyat karşılaştırmasından tapu kayıtlarına, yapı ruhsatından şerh ve beyanlara kadar kritik kontrol noktaları sıralanıyor.
Konut Alırken Öne Çıkan Kontroller
Fiyat Karşılaştırması
Alınacak konutun fiyatı, benzer özelliklere sahip diğer konutlarla mutlaka karşılaştırılmalı. Bu karşılaştırma için emlak ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya Sermaye Piyasası Kurulunca lisans verilen kuruluşlara değerleme raporu hazırlanması tercih edilebilir.
Mali Yükümlülükler
Satın alma maliyetleri yalnızca istenen rakamla sınırlı değil. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemeleri dikkate alınmalı.
Tapu ve Tapu Kayıtları
Tapu senedinde yazan "yüz ölçümü", taşınmazın bulunduğu arsanın alanını gösterir; kat mülkiyeti/kat irtifakı olanlarda arsa payı bu alana göre hesaplanır. Tapuda; tescil tarihi, edinme nedeni ve yeni tip tapularda karekod ile harita konumu görülebilir.
Tapu Niteliği ve Haklar
Alınacak taşınmazın niteliğinin tapuda "konut" veya "mesken" olarak tescil edilmiş olması gerekiyor. Fiili kullanım konut olsa bile hukuken tescil farklı ise risk doğar. Ayrıca tapuda yer alan şerh ve irtifak bilgileri (ör. geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı) incelenmeli.
Şerh ve Rehin Kontrolü
"kamu haczi şerhi", "satışa arz şerhi", "intifa hakkı şerhi", "kamulaştırma şerhi", "aile konutu şerhi", "riskli yapıdır şerhi" gibi kayıtların olup olmadığı kontrol edilmeli. Taşınmaz üzerinde rehin (ipotek) varsa bu şerh kaldırılmadan alım risklidir; aksi halde alıcı ipotekli almayı kabul ettiğine dair beyan vermek zorunda kalır.
Yapı ve Teknik Durum
Tapu kaydının yanı sıra yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi incelenmeli; imar durumundaki değişiklik ihtimali için imar durum belgesi sorgulanmalı. Net/brüt alan, eklenti alanlar, yıkım kararları ve ceza tutanakları araştırılmalı.
Taşıyıcı Sistem ve Ortak Giderler
Kolon, kiriş gibi taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli; tesisatlar, ortak alanlar, aidat, ortak giderler ve yönetim planı hakkında bilgi edinilmeli. Kiracı durumu varsa kira sözleşmesi; deprem derecesi ve hasar kaydı sorgulanmalı.
Arsa ve Arazi Alırken Dikkat Edilecekler
Fiyat ve Vergiler
Arsa fiyatı, benzer arsalarla karşılaştırılmalı; ilan siteleri, emlak danışmanları veya lisanslı değerleme kuruluşlarından yararlanılabilir. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı arsa bedelinin yüzde 2'si (toplam yüzde 4) tutarında tapu harcı ödenir; ayrıca tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi dikkate alınmalı.
Tapu, Şerh ve İrtifak
Tapuda yüz ölçümü, tescil tarihi, şerh ve beyan bölümleri dikkatle incelenmeli. "kamu haczi şerhi", "satışa arz şerhi", "kamulaştırma şerhi", "18. madde uygulaması (şuyulandırma)" gibi kayıtlar ve beyanlarda "arkeolojik sit alanında yer almaktadır" ya da "imar düzenlemesine alınmıştır" ifadeleri olumsuz sonuç doğurabilir.
İmar ve Planlama
Güncel imar durumu, parselin onay durumu, cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanı olup olmadığı, yola cephe ve bölgenin yapılaşma potansiyeli ilgili belediye ve yetkili kurumdan belgelendirilerek araştırılmalı.
Araziye Özgü Riskler
Arazi alımlarında çevre düzeni planı, parsel ve yakın bölgenin gelecekteki kullanım planları (konut, sanayi, tarım vb.), tapu ve mülkiyet durumu, toplulaştırma ve kamulaştırma işlemleri sorgulanmalı. Zemin ve toprak yapısı, ulaşım, altyapı ve madencilik faaliyetleri ile doğal afet riskleri araştırılmalı.
İş Yeri Alırken Kontrol Listesi
Fiyat ve Ödeme Yükümlülükleri
İş yerinin fiyatı benzer iş yerleriyle karşılaştırılmalı; emlak ilan siteleri, emlak danışmanları veya lisanslı değerleme kuruluşları kullanılabilir. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı iş yeri bedelinin yüzde 2'si (toplam yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemeleri hesaplanmalı.
Tapu Niteliği ve Kayıtlar
Tapuda taşınmazın niteliğinin "iş yeri" veya "dükkan" olarak tescillenmiş olması önemlidir. Kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğu, ayrıca tapudaki şerh, beyan ve irtifak kayıtları kontrol edilmelidir.
İpotek, Ruhsat ve Hukuki Durum
İpotek olup olmadığı, net ve brüt alanlar, yıkım kararları, ceza tutanakları ve diğer hukuki ihtilafları gösteren resmi kararlar incelenmeli; tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı, farklılık varsa tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalıdır. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi kontrol edilmelidir.
Teknik ve İşletmeye İlişkin İnceleme
İç yapı, tesisatlar, ortak alanlar, giderler, projeye uygunluk ve taşıyıcı sistemlerin durumu hem bilgi alınarak hem de gözle incelenmeli. Aidat, ortak giderler, tadilat durumu ve yönetim planı gözden geçirilmeli; deprem derecesi ve hasar kaydı sorgulanmalıdır.
Genel Öneriler
MKK GABİM rehberleri, alıcıların benzer taşınmazlarla fiyat karşılaştırması yapmasını, tapu belgeleri ve kayıtlarının titizlikle incelenmesini, şerh/irtifak/ipotek gibi hukuki kayıtların sorgulanmasını ve yapı ruhsatlarıyla imar durumunun doğrulanmasını vurguluyor. Bu adımlar, sonradan doğabilecek hukuki ve mali riskleri azaltmak için kritik önem taşıyor.
