Kentsel dönüşümde imza atmadan önce hukuka danışın
Kentsel dönüşümde yeni modelin öne çıkan yönleri:
Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Onur Kaplan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda İzmir’in de aralarında bulunduğu yedi pilot ilde uygulanan Dünya Bankası destekli "İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi"nin kentsel dönüşümün odağını müteahhitten maliklere kaydırdığını vurguladı. Kaplan, bu yaklaşımın geleneksel kat karşılığı modelinden, maliklerin işveren konumunda yer aldığı götürü bedelli yapım sözleşmelerine doğru bir dönüşüm sağladığını belirtti.
Finansman özellikleri ve idari denetim:
Proje kapsamında kredi, riskli yapı malikinin hesabına yatırılarak bloke ediliyor ve inşaatın ilerleme düzeyine göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bildirimiyle kademeli olarak müteahhide aktarılıyor. Doç. Dr. Kaplan bu düzenlemenin sürece ciddi bir idari denetim imkanı getirdiğini söyledi. Kredinin şartları arasında aylık yüzde 0,69 faiz, 180 ay vade ve ilk yıl geri ödemesiz periyot bulunuyor; ayrıca belirli kategoriler ile A ve B sınıfı enerji kimlik belgesi taşıyan binalar için ek faiz indirimi uygulanıyor.
Hak kaybı riski ve itiraz süreci:
Kaplan, maliklerin hak kaybına uğradığı iki kritik eşik olarak riskli yapı raporunun tebliği ile başlayan 15 günlük yasal itiraz süresini ve paylaşım esaslarının belirlendiği anı gösterdi. Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırmayla satılması aşamasında rayiç bedellerin beklentinin altında kalabildiğini, özel hukuk tarafında ise teslim gecikmeleri, eksik işler ve tapu iptal davalarının; idari yargıda ise riskli yapı tespiti ile ruhsat iptali davalarının öne çıktığını belirtti.
Sözleşmede hangi maddelere dikkat edilmeli:
Doç. Dr. Kaplan, hak kaybını önlemek için hukuki desteğin ihtilaf çıktıktan sonra değil, henüz imza atılmadan önce alınmasının gerektiğini vurguladı. İncelenmesi gereken hususlar arasında bağımsız bölüm bazında eklentileri de gösteren paylaşım cetveli, teslim süresi ile bu sürenin başlangıç anı, uygulanabilir gecikme cezası, arsa payı devrinin peşin değil ruhsat ve iskan aşamalarına bağlı kademeli yapılması ile teminat ve fesih hâlinde tasfiyenin nasıl yapılacağı bulunuyor. Kredili modele özgü olarak hak ediş takvimi ve karşılığı yapılmayan hak ediş riskinin kimde kalacağının sözleşmede açıkça yazılması gerektiği ifade edildi.
Kaplan, pilot uygulamanın şu aşamada makro bir çözümden çok finansman modeli denemesi olduğunu, geri ödemesiz dönemin inşaat süresiyle örtüşmesinin maliklerin aynı anda hem kira hem taksit ödeme riskini azaltabileceğini belirtti ve maliklerin sözleşme aşamasında profesyonel hukuki destek almadan kesin imza atmaması tavsiyesinde bulundu.
YAŞAR ÜNİVERSİTESİ HUKUK FAKÜLTESİ ÖĞRETİM ÜYESİ DOÇ. DR. ONUR KAPLAN, DÜNYA BANKASI DESTEKLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİNİN MAKRO ÇÖZÜM DEĞİL, BAŞARILI BİR MODEL DENEMESİ OLDUĞUNU BELİRTEREK, HAK KAYBI YAŞANMAMASI İÇİN PROFESYONEL HUKUKİ DESTEĞİN HENÜZ İMZA ATILMADAN ÖNCE ALINMASI GEREKTİĞİNİ SÖYLEDİ.