Avcılar ve Beylikdüzü'nde Aidat Tartışması: Yeniden Değerleme mi, İhtiyaca Göre mi?

Avcılar ve Beylikdüzü'nde aidat artışları ve yönetici yaklaşımı Devletin, kira benzeri artışlara karşı tedbir amacıyla getirdiği yeniden değerleme oranı sınırlaması, iyi yönetilen toplu konut sitelerinde tartışma konusu olmadı. İstanbul'un yoğun toplu konut merkezi olan Avcılar ve Beylikdüzü ilçelerindeki düşük aidatlı sitelerin yöneticileri, artışların yüzde ile belirlenmesinden ziyade ihtiyaca uygun şekilde yapılması gerektiğini belirtiyor. Hükümetin müdahalesi ve denetim söylemi Ülke genelinde çıkan "fahiş aidat zammı" haberlerinin ardından hükümet yetkilileri, yapılacak zamların yeniden değerleme oranını geçmeyeceğini açıkladı ve kurallara uymayanların denetime tabi tutulacağını bildirdi. Düşük aidat, yüksek hizmet kalitesi Avcılar Ispartakule ve Beylikdüzü'ndeki bazı sitelerde aidat artışlarının sakinlerce makul karşılanmasının nedeni; geniş sosyal tesisler, fitness salonları, yüzme havuzları, büyük peyzaj alanları, halı sahalar, kapalı otopark ve 24 saat kesintisiz jeneratör gibi hizmetlerin ücretsiz sunulması olarak gösteriliyor. Bu sitelerin yöneticileri, artışlarda yeniden değerleme oranından ziyade sitedeki ihtiyacın belirleyici olması gerektiğini vurguluyor. Yönetim planı ve bütçe yaklaşımı Avcılar'daki bir site yöneticisi Murat Odabaş, aidat artışlarının nasıl belirlendiğini şu sözlerle anlattı: "Öncelikle 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve sitemizin yönetim planını dikkate alıyoruz. Yönetim planında aidatların eşit mi yoksa metrekare bazında mı olacağı açıkça belirtilir. Önce bir bütçe yapıyoruz, buna işletme projesi diyoruz. Giderleri çok iyi hesaplamak lazım. Aidatlar 'yüzde kaç artırayım' diye hesaplanmamalı. 'Yüzde 50 mi olsun, yüzde 25 mi olsun?' Böyle aidat artışı yapılmaz. Aidat artışında önümüzdeki yılın bütün giderleri tek tek yazılır. Gelirleri de yazılır. Yani giderler tek tek hesaplanır ve yazılır." Odabaş, sitelerin en büyük giderinin personel olduğunu belirterek, asgari ücret artışının aidat planlamasında belirleyici olduğunu söyledi: "Bizi aidat artışlarında en çok etkileyen şey asgari ücret tespit edildikten sonra biz işçimize onun altında zam veremiyoruz. Çünkü sitelerin en büyük giderleri personel giderleridir. Diğer giderleri de alt alta yazarız, toplam bir bütçe çıkar. Bu bütçeyi kat maliklerine paylaştırırız. Böyle hesaplanır; yüzde ile aidat hesaplanmaz." Yönetici tecrübesi ve hizmet sürekliliği Odabaş, tecrübesiz yöneticilerin yanlış bütçeleme nedeniyle sorunlara yol açtığını belirtti: "Bazı yerlerde tecrübesiz yöneticilerin kat malikleriyle problemlerine şahit oluyoruz. Bunlar yanlış hesaplamadan kaynaklanıyor. Gerçek giderleri hesaplayarak site ihtiyaçlarına cevap verecek ve sene içinde eksik kalmayacak bir bütçe hazırlanmalı, yoksa hizmetler yürütülemez. Asansör bozulduğunda saatler içinde çalışmazsa o site ne hale gelir? Bizim burada asansör bozulunca saatler içinde aktif hale geliyor." Odabaş, "Site yöneticiliği çok zor bir meslek" ifadelerini kullandı. Sitelerin özellikleri aidatları belirliyor Beylikdüzü'nde 400 konutlu bir siteyi yöneten Ali Gürsel Ovalı, aidat belirlerken en büyük iki kriterin asgari ücret artışı ve enflasyon olduğunu vurguladı. Ovalı, sitenin yaşı ve demirbaş yenileme gereksinimlerinin de aidatları etkilediğini belirterek, "2 yıllık bir sitede aletler yeni olduğu için aidat artışı az olur. 10-15 yıllık sitelerde birçok elektrikli malzemenin yenilenmesi gerekiyor; bu nedenle aidatlar artabiliyor." dedi. Ovalı, sosyal tesisli sitelerde ortalama aidatların "5 ile 7 bin" arasında olmasının normal olduğunu söyledi. Ovalı ayrıca, "fahiş artışlar" tanımının bazı istisnai siteler için doğru olabileceğini ancak genel tabloya bakmak gerektiğini vurguladı: "Boğazdaki bir siteyi referans alarak 'aidatlar kira kadar oldu' dersek kamuoyunu yanıltırız. Yüzbinlerce sitemiz var. Site yöneticisi önce sitenin ihtiyacını tespit edecek; talep doğrultusunda ideal kadroyla çalışılırsa, sitede hiçbir zaman fahiş artış olmaz." Sonuç olarak, Avcılar ve Beylikdüzü'ndeki örnekler, aidat artışlarında sabit yüzde uygulamalarının yerine, yönetim planına uygun, ihtiyaç ve gerçek giderlerin esas alındığı bütçeleme yaklaşımının tercih edildiğini gösteriyor. SİTE YÖNETİCİSİ ALİ GÜRSEL OVALI

Avcılar ve Beylikdüzü'nde Aidat Tartışması: Yeniden Değerleme mi, İhtiyaca Göre mi?

Yeniden değerleme oranı sınırlaması gündemdeyken, Avcılar ve Beylikdüzü'ndeki düşük aidatlı siteler yöneticileri, zamların 'ihtiyaca göre' yapılması gerektiğini vurguluyor.