Konut, Arsa ve İş Yeri Alırken Dikkat Edilecekler | MKK GABİM Rehberi

UĞUR ASLANHAN — MKK GABİM'TEN ALIM REHBERİMerkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), konut, arsa ve iş yeri alımlarında dikkat edilmesi gerekenleri içeren üç ayrı rehber hazırladı. Rehberlerde fiyat karşılaştırmasından tapu kayıtlarına, yapı ruhsatından şerh ve beyanlara kadar kritik kontrol noktaları sıralanıyor.Konut Alırken Öne Çıkan KontrollerFiyat KarşılaştırmasıAlınacak konutun fiyatı, benzer özelliklere sahip diğer konutlarla mutlaka karşılaştırılmalı. Bu karşılaştırma için emlak ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya Sermaye Piyasası Kurulunca lisans verilen kuruluşlara değerleme raporu hazırlanması tercih edilebilir.Mali YükümlülüklerSatın alma maliyetleri yalnızca istenen rakamla sınırlı değil. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemeleri dikkate alınmalı.Tapu ve Tapu KayıtlarıTapu senedinde yazan "yüz ölçümü", taşınmazın bulunduğu arsanın alanını gösterir; kat mülkiyeti/kat irtifakı olanlarda arsa payı bu alana göre hesaplanır. Tapuda; tescil tarihi, edinme nedeni ve yeni tip tapularda karekod ile harita konumu görülebilir.Tapu Niteliği ve HaklarAlınacak taşınmazın niteliğinin tapuda "konut" veya "mesken" olarak tescil edilmiş olması gerekiyor. Fiili kullanım konut olsa bile hukuken tescil farklı ise risk doğar. Ayrıca tapuda yer alan şerh ve irtifak bilgileri (ör. geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı) incelenmeli.Şerh ve Rehin Kontrolü"kamu haczi şerhi", "satışa arz şerhi", "intifa hakkı şerhi", "kamulaştırma şerhi", "aile konutu şerhi", "riskli yapıdır şerhi" gibi kayıtların olup olmadığı kontrol edilmeli. Taşınmaz üzerinde rehin (ipotek) varsa bu şerh kaldırılmadan alım risklidir; aksi halde alıcı ipotekli almayı kabul ettiğine dair beyan vermek zorunda kalır.Yapı ve Teknik DurumTapu kaydının yanı sıra yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi incelenmeli; imar durumundaki değişiklik ihtimali için imar durum belgesi sorgulanmalı. Net/brüt alan, eklenti alanlar, yıkım kararları ve ceza tutanakları araştırılmalı.Taşıyıcı Sistem ve Ortak GiderlerKolon, kiriş gibi taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli; tesisatlar, ortak alanlar, aidat, ortak giderler ve yönetim planı hakkında bilgi edinilmeli. Kiracı durumu varsa kira sözleşmesi; deprem derecesi ve hasar kaydı sorgulanmalı.Arsa ve Arazi Alırken Dikkat EdileceklerFiyat ve VergilerArsa fiyatı, benzer arsalarla karşılaştırılmalı; ilan siteleri, emlak danışmanları veya lisanslı değerleme kuruluşlarından yararlanılabilir. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı arsa bedelinin yüzde 2'si (toplam yüzde 4) tutarında tapu harcı ödenir; ayrıca tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi dikkate alınmalı.Tapu, Şerh ve İrtifakTapuda yüz ölçümü, tescil tarihi, şerh ve beyan bölümleri dikkatle incelenmeli. "kamu haczi şerhi", "satışa arz şerhi", "kamulaştırma şerhi", "18. madde uygulaması (şuyulandırma)" gibi kayıtlar ve beyanlarda "arkeolojik sit alanında yer almaktadır" ya da "imar düzenlemesine alınmıştır" ifadeleri olumsuz sonuç doğurabilir.İmar ve PlanlamaGüncel imar durumu, parselin onay durumu, cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanı olup olmadığı, yola cephe ve bölgenin yapılaşma potansiyeli ilgili belediye ve yetkili kurumdan belgelendirilerek araştırılmalı.Araziye Özgü RisklerArazi alımlarında çevre düzeni planı, parsel ve yakın bölgenin gelecekteki kullanım planları (konut, sanayi, tarım vb.), tapu ve mülkiyet durumu, toplulaştırma ve kamulaştırma işlemleri sorgulanmalı. Zemin ve toprak yapısı, ulaşım, altyapı ve madencilik faaliyetleri ile doğal afet riskleri araştırılmalı.İş Yeri Alırken Kontrol ListesiFiyat ve Ödeme Yükümlülükleriİş yerinin fiyatı benzer iş yerleriyle karşılaştırılmalı; emlak ilan siteleri, emlak danışmanları veya lisanslı değerleme kuruluşları kullanılabilir. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı iş yeri bedelinin yüzde 2'si (toplam yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemeleri hesaplanmalı.Tapu Niteliği ve KayıtlarTapuda taşınmazın niteliğinin "iş yeri" veya "dükkan" olarak tescillenmiş olması önemlidir. Kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğu, ayrıca tapudaki şerh, beyan ve irtifak kayıtları kontrol edilmelidir.İpotek, Ruhsat ve Hukuki Durumİpotek olup olmadığı, net ve brüt alanlar, yıkım kararları, ceza tutanakları ve diğer hukuki ihtilafları gösteren resmi kararlar incelenmeli; tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı, farklılık varsa tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalıdır. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi kontrol edilmelidir.Teknik ve İşletmeye İlişkin İncelemeİç yapı, tesisatlar, ortak alanlar, giderler, projeye uygunluk ve taşıyıcı sistemlerin durumu hem bilgi alınarak hem de gözle incelenmeli. Aidat, ortak giderler, tadilat durumu ve yönetim planı gözden geçirilmeli; deprem derecesi ve hasar kaydı sorgulanmalıdır.Genel ÖnerilerMKK GABİM rehberleri, alıcıların benzer taşınmazlarla fiyat karşılaştırması yapmasını, tapu belgeleri ve kayıtlarının titizlikle incelenmesini, şerh/irtifak/ipotek gibi hukuki kayıtların sorgulanmasını ve yapı ruhsatlarıyla imar durumunun doğrulanmasını vurguluyor. Bu adımlar, sonradan doğabilecek hukuki ve mali riskleri azaltmak için kritik önem taşıyor.

Konut, Arsa ve İş Yeri Alırken Dikkat Edilecekler | MKK GABİM Rehberi

MKK GABİM rehberine göre tapu, şerh, ipotek, yapı ruhsatı, arsa payı ve mali yükümlülüklere dikkat edilerek konut, arsa ve iş yeri alımı yapılmalı.