GYODER Gösterge 2025 İkinci Çeyrek Raporu: Kentsel Dönüşüm Dosyasıyla 40. Sayı Yayınlandı
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) ile Ziraat GYO katkısıyla hazırlanan GYODER Gösterge 2025 İkinci Çeyrek Raporu, 40. sayısıyla "Kentsel Dönüşümün Neresindeyiz?" dosya konusunu ele alıyor. Rapora göre Türkiye genelinde konut, ofis, AVM, lojistik ve yatırım fonları verileri üçer aylık dönemlerle analiz edildi.
Konut Satışları ve Genel Eğilim
Raporda, Türkiye'de toplam konut satışlarının 2025 yılının ikinci çeyreğinde 356 bin 107 adede ulaştığı bildirildi. Bu rakam, önceki çeyreğe göre %6,1, geçen yılın aynı dönemine göre ise %34,1 artış anlamına geliyor ve 2022’deki 406 bin 335 satıştan sonraki en yüksek ikinci çeyrek performansı olarak kayıtlara geçti.
Yabancılara konut satışlarındaki düşüş eğilimi devam etti; 2025 ikinci çeyreğinde yabancılara 4 bin 776 konut satıldı ve yabancılara satışların toplam içindeki payı %1,3’e geriledi. Raporda piyasadaki hareketliliğin temel destekleyicileri arasında faiz indirimi beklentisi, kredi erişiminin kolaylaşması ve yatırımcıların gayrimenkule yönelişi gösterildi.
Konut Fiyatları
Konut fiyatlarındaki yukarı yönlü eğilim sürdü; yıllık fiyat artışı ilk çeyrekte %31,8 iken ikinci çeyrek sonunda %32,7’ye yükseldi ve artış trendi üç çeyrektir devam etti. Reel bazda fiyatlar haziran itibarıyla %1,7 geriledi. Bölgesel olarak Ankara’da reel değişim %5,3 ile pozitif kalırken, İstanbul’da reel fiyat %1,8, İzmir’de %2,4 düştü.
Yeni konut fiyatlarında sınırlı gerileme gözlendi; yıllık artış oranı %33,5’ten %32,3’e geriledi ve yeni konutların reel fiyatları haziranda %1,9 düştü.
Türkiye genelinde metrekare başına konut birim fiyatı 39.738 TL olarak hesaplandı. Şehir bazında metrekare fiyatları ise İstanbul 63.279 TL, İzmir 43.963 TL, Ankara 35.674 TL olarak yer aldı.
İstanbul Ofis Piyasası
İstanbul ofis piyasasında metrekare bazında kiralanan toplam alan, yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre %15 azalarak 103.367 m² oldu. İlk çeyrekte 67.089 m², ikinci çeyrekte 36.278 m² kiralama gerçekleşti. Arz 7,18 milyon m² seviyesinde sabit kaldı ve boşluk oranı %9,9 ile sınırlı bir artış gösterdi.
Gerçekleşen işlemlerin %81’i metrekare, %62’si adet bazında yeni kiralamalardan oluştu; yeni kiralama işlemleri metrekare bazında geçen yıla göre %23 azaldı. Bu durum, kiracıların yüksek kira seviyeleri nedeniyle mevcut sözleşmelerini yenilemeyi tercih ettiğine işaret ediyor.
Bölgesel dağılımda kiralamaların %47’si merkezi iş alanlarında, %47’si Anadolu Yakası’nda gerçekleşti. Büyük metrekareli ofis arzının sınırlı olması şirketleri daha küçük alanlara yönlendiriyor ve birincil kira seviyeleri üzerinde yukarı yönlü baskı yaratıyor.
AVM ve Perakende
Temmuz 2025 itibarıyla Türkiye genelinde 437 alışveriş merkezi bulunuyor ve toplam kiralanabilir alan yaklaşık 13,5 milyon m². Yıl sonuna kadar 162 bin m² büyüklüğünde 5 yeni AVM açılması bekleniyor; böylece 2025 sonunda toplam arzın ~13,7 milyon m² seviyesine ulaşacağı tahmin ediliyor.
Organize perakende yoğunluğu Türkiye genelinde 1000 kişi başına 158 m² iken İstanbul’da bu yoğunluk 307 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı. Yıl sonuna kadar Türkiye ortalığının 160 m² düzeyine yükselmesi bekleniyor.
Lojistik Piyasası
İstanbul-Kocaeli ekseninde ticari amaçlı 7,5 milyon m² lojistik alan bulunuyor; inşaat halindeki projeler ise sadece 500 bin m² seviyesinde kaldı. Bu durum kiralama hacmini etkiledi; yılın ilk yarısında kiralama işlemleri geçen yıla göre %71 azalarak 55.654 m² oldu. En çok kiralama yapan sektör %77 ile perakende oldu.
Boşluk oranları İstanbul Avrupa’da %2, İstanbul Asya’da %1,2, Kocaeli’de %1,8 olarak hesaplandı. Aylık birincil kira, metrekare başına dolar bazında 11 USD, Türk lirası bazında 420 TL seviyesine ulaştı. Arzın sınırlı kalması kira fiyatları üzerinde baskıyı sürdürüyor.
Turizmde toplam 873 bin odalık 21 bin 196 işletme belgeli ve 65 bin odalık 629 yatırım belgeli tesis bulunuyor; Antalya, 288 bin odayla en yüksek kapasiteye sahip şehir konumunda.
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF)
30 Haziran 2025 itibarıyla 244 Gayrimenkul Yatırım Fonu yatırım aldı. GYF'lerin büyüklüğü önceki çeyreğe göre %19,3 artarak 175,1 milyar TL seviyesine çıktı. 2024 ikinci çeyreğiyle kıyaslandığında pazarın yıllık büyüme oranı %78,9 oldu.
GYODER Başkanı Neşecan Çekici’nin Değerlendirmesi
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, GYODER Gösterge 40. sayısına ilişkin olarak, yayınların derneğin sektöre ayna tutma görevini genişlettiğini vurguladı. Çekici, "Sadece verileri değil, bu verilerin rehberlik ettiği stratejileri, yönelimleri ve dönüşümleri de sundu. 40 sayı boyunca zamanın ruhunu verilerle anlatan bu yayının parçası olmaktan gurur duyuyorum." ifadelerini kullandı.
