Bir gayrimenkul sahibinin en büyük güvencesi olan tapu senetleri, bazen öngörülemeyen sorunlara yol açabilmektedir. Türkiye'de iki tür tapu vardır: bireysel tapu ve müşterek tapu. Ayrı tapu, mülkün tek bir kişiye ait olduğunu, ortak tapu ise mülkün birden fazla kişinin arasında paylaştırıldığını gösterir. Bu durum özellikle hissedarlar açısından önemli riskler oluşturabilmektedir.
Hisseli tapu, gayrimenkulün mülkiyetini birden fazla kişinin arasında paylaştıran bir gayrimenkul tapusu türüdür. Bu, gayrimenkulün satılması veya devredilmesi sırasında zorluklara neden olabilir. Kat mülkiyeti senedinde ilk satın alma hakkı, sahibine bir güvence niteliğinde iken icrasız satış, bu hakkın kullanılmaması durumunu temsil etmektedir.
İcradan Satış ile Önalım Hakkının Uygulanmaması
Bir hissedar tarafından icra takibi yapılması durumunda hisseler zorla satılabilir. Bu durumda diğer hissedarların pay alma hakları geçerli olmayacaktır. Bu, tüm mülkünüzü kaybetme riskiyle karşı karşıya kalmanıza neden olabilir. İcra üçüncü tarafı tapu senedinin tamamına el koymak için yasal yollara başvurabilir.
Ortaklığın feshi ve “alım satım” sistemine örnekler
Ortaklığın sona ermesine yönelik davalar, topluluk mülkiyeti tapusuna sahip bireylerin karşılaşabileceği diğer bir risktir. Bu dava sonucunda artık tek hissedar hisselerin tamamını satın alabilmektedir. "Al-sat" sistemi, mali kaynakları yetersiz olan hissedarların servetlerini çok düşük bir maliyetle kaybetmelerine olanak tanıyor.
Hisseli tapu sahibinin alması gerekli olan en önemli önlem, pay sahibinin haciz borcunu yakından takip etmesidir. Bir hissedarın borcu varsa, hisselerin satılabilmesi için bu borcun kabul edilmesi ve geri ödenmesi gerekir. Bu, tüm mülkünüzün kaybını önleyebilecek önemli bir adım olarak görülmektedir.
Hisseli Tapu Nedir?
Müşterek tapu, bir mülkün birden fazla kişinin üzerine olduğunu gösteren tapu türü olarak bilinir. Bu tür bir mülkiyet genellikle gayrimenkulün miras veya ortak yatırım amacıyla edinilmesi durumunda ortaya çıkar. Ortak tapu senetleri mülkiyet yapısını belirler ve her hissedar, mülkteki payına göre haklara sahiptir.
Hisseli Tapunun Özellikleri
Mülkiyetin birden fazla olması: Hisseli tapuda bir mülkün birden fazla kişinin mülkiyetinde olması söz konusudur. Her malikin menfaati tapuda listelenmiştir.
Hisse Oranı: Mülkteki her hissenin büyüklüğü tapu kaydında belirtilir. Bu oranlar genellikle yüzde olarak ifade edilmektedir.
Yönetim ve karar alma: Ortak mülkiyetli gayrimenkullerde önemli kararlar genel olarak hissedarların çoğunluğunun rızasıyla alınır. Ancak şartlara bağlı olarak tüm hissedarların onayı gerekebilmektedir.
Satış ve Devir: Müştereken sahip olunan gayrimenkulün satışı ya da evri genellikle tüm hissedarların rızasını gerektirir. Ancak pay sahipleri dilerlerse paylarını satabilirler veya devredebilirler. Miras: Hisse tapuları genellikle miras yoluyla edinilen mülklerde bulunur. Mirasçılar ölenin mallarını paylaşırlar.
Hisseli Tapunun Avantajlarıyla Dezavantajları
Avantajları: Birden fazla kişi birlikte gayrimenkul satın alabilecek. Bu, mülkün miras yoluyla birden fazla mirasçıya eşit olarak dağıtılmasını sağlar.
Dezavantajları: Karar verme süreci karmaşık ve zaman alıcı olabilir. Bir hissedarın hisselerini satmak ya da devretmek istemesi halinde diğer hissedarların mutlak onayı gerekebilir.
Mülkün yönetimi ve bakımıyla ilgili anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Ortak mülkiyet tapuları, özellikle ortak yatırıma girmek isteyen büyük aileler veya gruplar için sık karşılaşılan bir durumdur.
Fakat, bu tür mülkiyetin yönetimiyle birlikte üzerinde anlaşmaya varılmasyla ilgili çok dikkatli olunmalıdır.
