Konut talebini nüfustan ziyade hane yapısı belirliyor

Hane yapısındaki dönüşüm konut politikasının merkezine yerleşiyor

Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, Türkiye'de konut ihtiyacının artık yalnızca nüfus artışıyla değil, hane yapısındaki köklü değişimlerle tanımlandığını vurguluyor. TÜİK 2025 verileri, ortalama hanehalkı büyüklüğünün 2008'deki 4 kişiden 2025'te 3,08 kişiye gerilediğini gösteriyor. Bu küçülme; tek kişilik, tek ebeveynli haneler ile çekirdek aile payındaki azalma gibi yapısal değişimlerle beraber konut talebinin niceliği ve niteliğini dönüştürüyor.

hane yapısı ve bağımsız konut ihtiyacı:

2025 itibarıyla tek kişilik haneler toplamın %20,5’ini oluşturuyor. Çekirdek ailelerin payı 2014’te %67,4 iken 2025’te %62,7’ye geriledi; birden fazla kişinin birlikte yaşadığı çekirdek aile dışı haneler ise %2,1’den %3,3’e yükseldi. Boşanmalar, evlenme zamanlamasındaki değişim ve ortalama ilk evlenme yaşındaki veriler (kadın 26,0; erkek 28,5) hane sayısının artmasına ve farklı yaşam dönemlerinde bağımsız konut gereksiniminin büyümesine zemin hazırlıyor. TÜİK verilerine göre boşanan çift sayısı 193.793, kaba boşanma hızı ise binde 2,26 olarak kaydedildi.

Çelik bu gelişmeyi değerlendirirken ev sahipliği oranına bakmanın tek başına yanıltıcı olabileceğini belirtiyor. Ev sahibi ile kiracı ayrımının ötesinde, aile mülkiyetine erişim ve kuşaklar arası destek mekanizmalarının genç hanelerin konut piyasasındaki konumunu doğrudan etkilediğini vurguluyor.

lokasyon, stok ve finansman etkileri:

Türkiye nüfusunun %93,6’sı il ve ilçe merkezlerinde yaşarken, konut talebi ülke genelinde dengeli dağılmıyor. Çelik'e göre sektörün başarısı yalnızca üretilen konut adediyle değil, konutun doğru lokasyonda ve gerçek kullanıcı ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde konumlandırılmasıyla ölçülmeli. Bir bölgede arz fazlası varken başka bir bölgede sınırlı arz ve güçlü talep eş zamanlı görülebiliyor; bu nedenle arz-talep dengesi kent ve bölge ölçeğinde değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde yapılan üretimler sıklıkla mevcut stokun yenilenmesine hizmet ediyor; dolayısıyla üretilen konut sayısı ile net stok artışı aynı şey değil. Ayrıca boş görünen konutlar elektrik aboneliği veya adres kayıtları üzerinden hesaplandığında yazlıklar, satış/kiralama sürecindeki daireler veya miras nedeniyle kullanılmayan konutlar gibi piyasaya sunulmamış stokları da içerebiliyor. Çelik, bu ayrımın konut politikasının ve piyasa analizinin temelinde yer alması gerektiğini belirtiyor.

Konut satışlarına baktığımızda 2025 yılında Türkiye genelinde 1.688.910 konutun el değiştirdiği, bunun 540.786'sının ilk el, 1.148.124'ünün ise ikinci el satış olarak gerçekleştiği görülüyor. Satışlardaki artış, tek başına konuta erişimin genişlediğine işaret etmiyor; ilk kez ev alacak hanelerin finansmana erişimi ve fiyatların hane gelirleri karşısındaki seviyesi ayrıca değerlendirilmesi gereken unsurlar.

Çelik, konut kredilerine erişimin zorlaşmasının mevcut mülk sahipleri ile ilk kez alıcılar arasındaki farkı büyüttüğünü; bunun da mülkiyetin daha geniş kesimlere yayılmasını sınırladığını ifade ediyor. Ayrıca yüksek enflasyon dönemlerinde konutun yatırım ve değer saklama aracı olarak kullanılması, stoktaki artışın her zaman barınma ihtiyacına karşılık gelmediğini gösteriyor.

Sonuç olarak, Çelik sektöre yön veren sorunun artık sadece "kaç konut üretildiği" değil, "hangi ihtiyaca ne kadar doğru cevap verildiği" olduğunu söylüyor. Hane sayısı ve yapısındaki değişim, kentleşme eğilimleri, mülkiyetin kuşaklar arasında yoğunlaşması, konutun yatırım aracı olarak kullanımı ve finansmana erişim koşulları birlikte değerlendirildiğinde, gayrimenkul projelerinin niteliksel uyumu ve lokasyon seçimi gelecekte belirleyici olacak.

Bu yeni tablo, hem politika yapıcılar hem de geliştiriciler için planlama perspektifini değiştiriyor: yalnızca bağımsız bölüm sayısını artırmak değil, farklı hane tiplerinin, yaşam biçimlerinin ve gelir gruplarının ihtiyaçlarına cevap veren nitelikli konut stokunu hangi mekanlarda ve hangi koşullarda üreteceğimizi yeniden tanımlamak gerekiyor.

TÜRKİYE’DE ORTALAMA HANEHALKI BÜYÜKLÜĞÜ 2008’DE 4 KİŞİYKEN 2025’TE 3,08’E GERİLEDİ.